Wasny domek nad Wis

2006.02.16 Nasza Polonia

Nigdzie w Europie nie ma spoeczestwa, ktre z rwnie wielk odwag wzio si za budowanie domw jak w Polsce...

Bdziemy mwi o kraju, w ktrym fakty nie s oczywiste. Przecitny Polak zwykle wydaje wicej ni zarabia; w kraju 18-procentowego bezrobocia trudno znale wykwalifikowanego robotnika do pracy na budowie, a spoeczestwo podejrzewane o marazm ruszyo do pracy w krajach Unii na czele z polskim hydraulikiem i jest tam wychwalane nad podziw. Polska jest nieprzewidywalna - i bardzo dobrze, bo w statystykach, take budowlanych wypada nader blado. W Irlandii buduj rocznie ponad 20 domw lub mieszka na 1000 mieszkacw, w innych krajach pi-sze, nad Wis zaledwie trzy. Brakuje ptora miliona jednostek mieszkalnych, wic pokolenia gnied si i cierpi pod jednym dachem. Taka sytuacja ma te dobre strony, bo motywuje do dziaania - wedle statystyk Polacy pracuj ciej ni w Japonii! Ponad 600 tys. budw prowadzonych w rnym tempie te wiadczy o dzielnoci narodu. Nikt ju nie czeka, a "dostanie mieszkanie", coraz czciej zakasuje rkawy i bierze si za budow.


Fot. Andrzej T. Papliski


 



Fot. Andrzej T. Papliski

Oto kolosalna rnica midzy Polsk a starymi krajami Unii: nad Wis zaprawiona gorycz walka o swoje miejsce w yciu i w wiecie; tam frustracja i obrona dobrobytu, zarobkw, przywilejw socjalnych. Europa ma kopoty z powodu zbyt duych kosztw pastwa, ktre pomaga, daje ulgi, zasiki, leczy. Polska - przynajmniej w dziedzinie budownictwa - te koszty ma zerowe. Pastwo nie daje ulg budujcym, bo z powag traktuje tylko jeden temat - niedoboru w pastwowej kasie. Dla nawet maych zyskw w budecie topi rne dziedziny gospodarki, w tym rwnie mieszkaniwk, pozbawion ministerstwa, ulg podatkowych, a ostatnio dobit 22-procentowym podatkiem VAT. Kady wie, jak trudna jest droga do wasnego lokum i e pastwo powinno narodowi pomc. Bogatsze kraje maj niszy podatek VAT (19% w Holandii, 16% w Niemczech, i dla porwnania 5% w Czechach - wszdzie odsetki lub raty kredytu mona odpisa od kwoty opodatkowanej). Polacy s przez politykw traktowani tak, jakby kady ju mia swj paac, a dom by tylko przedmiotem luksusu. Nic dziwnego, e kto zaczyna budowa, tego wita szara strefa (do 35% rynku budowlanego).

Inwestor z szabelk?

Wszystkie te narzekania trudno zrozumie cudzoziemcowi, ktry przeciera oczy ze zdumienia, widzc, ile domw powstaje na obrzeach polskich miast i wsi. Zdziwienie przechodzi w zdumienie, gdy dowiaduje si, e to nie buduj adni deweloperzy, lecz prywatni inwestorzy, ktrzy organizuj front robt, kupuj materiay, a czsto sami staj do pracy. Nic to, e lekarz czy prawnik nie ma odpowiedniego wyksztacenia. Liczy si rachunek ekonomiczny - wychodzi taniej, a w narodzie jest i zapa, i ugruntowane przekonanie, e na zdrowiu i budownictwie zna si kady. Oto, czym wyrnia si Polska budowlana w Europie. Nigdzie nie ma tyle odwagi, determinacji, pracowitoci w ludziach, by oprcz pracy zawodowej, obowizkw rodzinnych, hobby, bra si za co tak trudnego jak budowa domu. Dodajmy: budowa z nowoczesnych materiaw, gwnie ceramiki i betonu komrkowego, ale prowadzona nonszalancko, z fantazj, wedle wasnych koncepcji. Kto by powiedzia - model szlachecki. Z tego powodu nie przyj si nad Wis szkielet drewniany, ktry wymaga reimu wykonania, a uycie mokrego drewna, czy przycinanie elementw, burzy ca koncepcj.

Uaska fantazja? Rzecz nie do pomylenia na Zachodzie. Przecitny Niemiec czy Szwed boi si odpowiedzialnoci, a przede wszystkim nie jest na tyle samodzielny, by takiemu zadaniu podoa. Na Zachodzie kupuje si dom od dewelopera albo na rynku wtrnym. Budowa indywidualna? W Europie nie ma zaliczek. Odstpstwo od umowy, czy to architekta, czy wykonawcy, koczy si w sdzie. Robotnik w Niemczech nie uwaa w pracy. Zamie nog? Oskary firm albo inwestora o niezabezpieczenie budowy. Europa jak Ameryka - ma za duo prawnikw, by budow prowadzi nonszalancko. W Polsce budowanie, chocia angauje ogromne (poyczone w banku) pienidze inwestora, to wci loteria: wyjdzie albo nie.

To, co najostrzej dzieli te dwa wiaty to wanie klasa wykonawcw. Na Zachodzie pracuj w wskich specjalizacjach. Murarz nie bierze si za ukadanie tynkw wewntrznych, monter pyt gipsowo-kartonowych nie ukada podogi. System, ktry wymaga doskonaego zgrania ekip, pojawiajcych si w odpowiednim momencie na placu budowy. Nad Wis wykonawcy s wci mentalnie w poprzedniej epoce. Znaj si na wszystkim i na niczym - i z tego powodu jako domu jest dzieem przypadku, a wykonawcom wci wiele uchodzi na sucho.

Na Zachodzie sektor usug budowlanych jest zorganizowany w korporacje. Wykonawcy ceni si wysoko. W Irlandii murarzowi trzeba zapaci 40 euro, w Belgii 30 euro na rk, w Niemczech godzina pracy robotnika kosztuje 15 euro. Fachowiec wie, ile straci, jeli odebra mu uprawnienia. W Polsce za firma moe dugo dugo zostawia na swoje drodze domy do rozbirki.

Czy to znaczy, e generalnie buduje si le? Tak nie mona powiedzie. Ronie wiadomo, jak bezpiecznie prowadzi inwestycj. Wielka rola w tym poradnika dla budujcych - "Murator". Wynik budowy zaley te od poziomu rozsdku inwestora, ktry miota si midzy oszczdzaniem, a walk o jako - te dwa cele trudno pogodzi.

Rnice s te w koncepcji domu. Zachd dawno przesta wybrzydza. Dom may, prosty w budowie, tani w eksploatacji - byle wasny - oto cel. Ta mdro zadomawia si i w Polsce, czego dowodem popularno projektw powtarzalnych o powierzchni 130-150 m2 (rednia powierzchnia budowanego w Polsce domu to 139 m2).

Gdyby jeszcze architekci nie byli tak ambitni. W krajach Unii rola architekta jest bardzo usugowa. Deweloper buduje wedle wasnych projektw powtarzalnych. Tak jest na przykad w Irlandii. W Niemczech architekt ma za zadanie zaprojektowa dom wedle finansowych oczekiwa klienta; dom, ktry speni lokalne przepisy, a pniej prowadzi budow. W Polsce architekt wci ma bardziej status artysty ni rzemielnika. Unika realiw budowy, rzuca wizje na papier. Efekt to projekty nadmiernie rozbudowane. Rachunek za rozczonkowan bry, wielospadowe dachy, lukarny, kolumienki, "wole oczka" pac inwestorzy. Z drugiej strony - takie projekty, jakie oczekiwania. Polak ma troch z Litwina czy Biaorusina - lubi dom "dobrze wypasiony", bo mieszkalna stodka to aden dowd yciowego sukcesu. Taka bizantyjska mentalno, ktra - dodajmy - zmienia si szybko na korzy opcji zachodniej: nie sta mnie na dom, ktry kosztuje wicej ni wystarczy, eby w nim zamieszka.

Domy i dziaki jak zoto

Tak jak kiedy przedmiotem gromadzenia dbr byo srebro i zoto, tak teraz nieruchomoci. Magiczny wzrost cen, napdzany przez rekordowo niskie oprocentowanie kredytw hipotecznych. W Irlandii przez 20 lat od przystpienia tego kraju do Unii ceny dziaek i domw wzrosy o 207%. Jeszcze niedawno ludzie ustawiali si noc w kolejkach, by rano z chwil otwarcia biur porednictwa, kupi budowane mieszkanie na pniu. Opaca si w Europie bra kredyt i kupowa za pienidze banku. Take pastwo wspiera t hoss, dajc ulg w postaci moliwoci odpisania odsetek (raty) kredytu od opodatkowanego dochodu. Jest te logika w tym szalestwie - ostatni rzecz, jak czowiek zrobi, to niezapacenie raty za mieszkanie, w ktrym mieszka. W Holandii kredyty mieszkaniowe to ponad 90% zaduenia gospodarstw domowych, w Niemczech 75%, we Francji 60%. W Polsce 41%.

Najtasze mieszkanie w duym miecie Europy kosztuje w przeliczeniu na zoty od 280 tysicy, a dom do remontu od 520 tys. z (130 tys. euro). Nowe domy: w Irlandii najczciej maj 120-150 m i kosztuj od 900 tys. z, w Holandii od 800 tys. z, w Niemczech od 750 tys. z, w Szwecji i Danii od 700 tys. z. Oczywicie o cenie decyduje lokalizacja - podane ceny wcale nie dotycz domw w dobrych dzielnicach, raczej na obrzeach stolic. Do tego trzeba doda cen dziaki - nie mniej ni 400 tys. z. Warto oczywicie pamita, e przecitny Europejczyk zarabia w przeliczeniu od 6-8 tys. z netto miesicznie. Polacy mniej, ale i tak jest nad czym myle nad Wis. Czy i tutaj ceny bd nadal szy w gr, a zrwnaj si z cenami w starej Unii? Taka wiedza jest warta fortuny. Wszystko przemawia za tym, e tak bdzie. Cudzoziemcy z brany nieruchomoci, ktrzy odwiedzaj Polsk, radz wprost: zadu siebie, matk i dziadkw i kupuj ziemi! Powtrzy si scenariusz wzrostu jak w Hiszpanii, Portugalii czy Irlandii. - Sceptycy zauwaaj, e spoeczestwo nie jest zamone, wic najmniejszy kryzys moe pogry zbyt miaych inwestorw. Zawsze moe si zdarzy to, co w Danii w latach osiemdziesitych, gdzie zaama si rynek nieruchomoci. Hossa na kredyty, budowa domw na wynajem i na sprzeda skoczya si w jednej chwili, jakby rynek nieruchomoci straci oddech: kto nie znalaz kupca na dom, nie mia za co spaca kredytu, firmy budowlane straciy klientw, biura architektoniczne nie dostay zamwie - tak toczya si ta lawina. Duczycy wynieli wiele nauki z tej lekcji - nie wolno zadua si stawiajc wszystko na jedn kart. Dzi jednak banki w Danii daj kredyty o staej stopie procentowej 3-5% na 35 lat! Tak dalece rynek sta si czytelny i przewidywalny, tak dokadnie przewietla si moliwoci kredytobiorcy. No i s ubezpieczenia. A e Dania nie ley poza Europ, moe si okaza, e duscy bankowcy maj take racj, co wysokoci oprocentowania kredytw za 30 lat. Czy wci bdzie tak niskie? Oby.

W Polsce przepowiednie si sprawdzaj - ceny domw id w gr, skokiem popytu byo wejcie do Unii, ale i tak - ceny nieruchomoci wci s relatywnie niskie. Co wicej, domy w Polsce buduje si ponad dwa razy taniej. Nie 800 tys. z, a 250-300 tys. za dom o powierzchni 120-150 m2 (u dewelopera 500 tys. z). Nic dziwnego, e inwestorzy prywatni i rne fundusze z Europy inwestuj w polskie nieruchomoci, liczc na pewny zysk. Kto si cieszy, ten si cieszy, na pewno nie te miliony Polakw bez domu, ktrych nie sta na kupno nieruchomoci w europejskiej cenie za polskie zarobki.

Pozostaje kredyt hipoteczny i optymizm, e powoli, ale bdzie lepiej. Jak we wszystkich krajach wschodniej Europy, czy to w Polsce, na Litwie czy w Czechach modzi ludzie bior kredyty na 100% ceny nieruchomoci i wierz w przyszo. Troch inaczej ni na Zachodzie - tam wiele lat dobrobytu, pomoc pastwa, stabilno zatrudnienia, yciowe oszczdnoci - nie czyni decyzji kredytowej tak dramatyczn. Na Zachodzie ludzie kupuj na kredyt domy, samochody, wakacje. W warunkach polskich taka strategia stawiaaby rodziny wci krok od przepaci. I tak ju milion z trzech milionw gospodarstw domowych, obcionych jakim kredytem, ma problem z patnoci.

Niekontrolowany wysyp domw

Niemca, Holendra czy Szweda zdumiewa apatia, z jak pastwo, a dokadniej urzdnicy w wydziaach budowlanych podchodz do swojej roli ksztatowania i porzdkowania rodowiska. W krajach Zachodu bardzo dba si o to, by dzieli przestrze na zabudowan i woln od zabudowy. Tam plany miejscowe skupiaj si gwnie na zagszczeniu zabudowy. Urzdnicy maj te wiadomo, e trzeba dba o jednolito osiedli czy pierzei ulic. Szczegowy plan zagospodarowania w Niemczech zawiera takie dane o domach, jak wysokoci do rynny i do kalenicy, kolor i kt nachylenia dachu, liczba mieszka w domu. Architekt gminny ocenia projekt pod wzgldem harmonii z ssiedztwem, a gszcz przepisw umoliwia stawianie weta. W Polsce nie wida dbania o porzdkowanie przestrzeni. Nowe osiedla mno si chaotycznie, wcinite midzy zakady przemysowe, haaliwe drogi, ugory - niczym lukrowane pudeka wysypywane na miejskie wysypisko. Przepisy architektoniczne nie stawiaj barier, inaczej ni na Zachodzie, gdzie inwestorzy te chcieliby budowa domy z wie albo w ksztacie pagody (a jake!) - ale powstrzymuje ich rachunek kosztw i sprzeciw urzdnika.

C, mona te broni urzdnikw. Nad Wis panuje taki baagan nieudanych stylw, od domu kostki zaczynajc poprzez dworki stawiane gdzie popadnie, po amerykaskie bungalowy, e konia z rzdem architektowi, ktry potrafi znale jaki wsplny styl na swoim terenie. Przeszo chopska nie inspiruje, dworska daje pole do naduy. Moe tylko w grach konsekwentnie buduje si domy w stylu gralskim. A jeli w architekturze jest lepiej, to dziki harmonii czerwonych spadzistych dachw wspczesnych domw...

W starych krajach Unii gminy uzbrajaj tereny pod budow, traktujc t inwestycj jako spenianie obowizku pastwa. Dbaj te o dochody wasne - podatki od przyszych mieszkacw zasil kas gminy. W Polsce uzbrajanie terenw wci traktuje si jako dopust boy, nie ma na to pienidzy, poza tym prywatna wasno dziaek utrudnia tak inwestycj. I znw na obron trzeba powiedzie, e odkd zaczy dziaa samorzdy, gminy nadrabiaj podstawowe zalegoci - buduj wodocigi i kanalizacj, ataj drogi, remontuj szkoy i przedszkola. Jeszcze nie nadszed czas, jeszcze nie ma pienidzy, by zadba take o budujcych.

Pienidze si znajd, bo nad wacicielami domw chmury ju si zbieraj. Chodzi o wprowadzenie podatku od wartoci nieruchomoci. Podatek katastralny - w Szwecji 1,5% wartoci nieruchomoci, w Holandii 2,3%, w Danii od 1 do 3%. W Polsce wci warto budowa si daleko od miasta, bo podatek od nieruchomoci jest tam groszowy; czynszem staj si wydatki na dojazd - paliwo i utrzymanie samochodu. W Unii fiskalizm jest zdecydowanie bardziej rozbudowany. Podatki od deszczu (za odprowadzanie do kanalizacji burzowej wody deszczowej z dachu oraz z powierzchni nieprzepuszczalnych - chodnikw, podjazdw), od parkujcego na ulicy przed domem samochodu - to przyjdzie i nad Wis.

Na razie pastwo i waciciele domw yj jakby obok siebie. Na Zachodzie gminy dopacaj do inwestycji ekologicznych mieszkacw, takich jak wymiana kota albo zainstalowanie baterii sonecznych. Niemcy stawiaj potne wiatraki, chcc 10% energii pozyskiwa ze rde ekologicznych. W Polsce ten temat nie istnieje - tu zapnienia s milowe, a do ask wracaj koty na drewno, bo w ssiedztwie lasw atwo pozyska tani opa.

Dom jak gniazdo

Holender, Duczyk, Niemiec po krtkiej wizycie stwierdz zgodnie, e standardy ycia i aspiracje Polakw s europejskie, tylko rzeczywisto skrzeczy niedopracowanymi szczegami. Domy budowane poza miastem, pd do ycia bliej natury - i piknie! - tylko dojazd do pracy nie autostrad, ale le utrzyman niebezpieczn drog. Ch posiadania domu jest naturalna - a praktyka? Odyseja inwestora, ktry jak pierwszy osadnik zaczyna budow na polu (tania dziaka!), gdzie jeszcze wczoraj wykopano ziemniaki. Prd w drodze, woda osiem metrw pod ziemi - trzeba wierci studni, szambo do zrobienia zamiast kanalizacji. Za ssiada zajce w kapucie, droga po deszczu zamienia si w tor przeszkd - ale nic nie jest w stanie zaama czowieka z elbetu, czyli polskiego inwestora. To si w gowie Europejczyka sytego wygd nie mieci!

To co najbardziej uderzy cudzoziemca, czego moe i pozazdroci Polakom, to wasnego domu traktowanego jak rodzinne gniazdo. To co wicej ni dom - zyskowna nieruchomo, ktr trzeba zamieni na lepsz wraz ze zmian yciowego statusu albo potrzeb. Dom w Polsce wci ma znaczenie magiczne, ma swoje fundamenty, ale i ludzkie korzenie. To co cennego - emocje, przywizanie, ciepo rodzinne - co, co zagubio si w racjonalnym, zyskownym wiecie Zachodu. To ciepo przenika na ulice - wci gwarne, spontaniczne - jake rnice si od pustych ulic starych sytych krajw Unii. Oto najwiksza rnica: kto w Polsce buduje dom, nie tylko daje dowd yciowego sukcesu, ale te buduj rodzinne wizi, histori, poczucie sensu i spenienia. W Europie mona wiele zyska, ale cieplej ni we wasnym domu nad Wis ju nie bdzie.

Tekst i zdjcia Andrzej T. Papliski, "Murator" (apaplinski@murator.com.pl)